Warum Bayern? Kapitalanlage-Immobilien im Süden Deutschlands
Wir kaufen deutschlandweit, aber mit Schwerpunkt Bayern. Der Grund ist einfach: Wo mehr Menschen hinziehen als wegziehen und kaum Wohnungen leer stehen, ist eine vermietete Wohnung leichter zu vermieten, wertstabiler und planbarer. Genau das zeigen die Zahlen des Bayerischen Landesamts für Statistik und des CBRE-empirica-Leerstandsindex.
Bayern wächst weiter
Nach der regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des Bayerischen Landesamts für Statistik leben im Jahr 2044 rund 13,53 Millionen Menschen in Bayern. Gegenüber 2024 sind das etwa 278.000 Menschen oder 2,1 % mehr. Der Zuwachs kommt vor allem aus Wanderungsgewinnen. Er verteilt sich nicht gleichmäßig: Die Regierungsbezirke Oberbayern, Niederbayern und Schwaben rechnen mit einem Plus zwischen drei und etwa fünf Prozent, Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken halten ihr Niveau, Oberfranken muss mit einem moderaten Rückgang rechnen. Für eine Kapitalanlage heißt das: Süden und Mitte Bayerns sind die Regionen, in denen die Nachfrage nach Wohnungen weiter steigt.
Kaum Leerstand
Der CBRE-empirica-Leerstandsindex misst den marktaktiven Leerstand, also Wohnungen, die sofort oder mittelfristig vermietbar wären. Zum Stichtag 31. Dezember 2024 lag die Quote bundesweit bei 2,2 %, das achte Jahr in Folge rückläufig, mit sinkenden Werten in 338 von 400 Kreisen. München liegt mit 0,1 % gleichauf mit Freiburg und Frankfurt am unteren Ende der Skala. Wo praktisch keine Wohnung leer steht, findet ein Vermieter schnell einen Nachmieter, und die Mieten entwickeln sich stabil.
Was das für deine Wohnung bedeutet
- Vermietbarkeit: Ein Mieterwechsel ist in wachsenden Regionen eine Frage von Wochen, nicht von Monaten.
- Mietentwicklung: Steigende Nachfrage stützt die Miete, auch wenn niemand eine bestimmte Entwicklung garantieren kann.
- Wertstabilität: Zuzug und knappes Angebot sind die beiden Faktoren, die Preise langfristig tragen.
- Planbarkeit: Die Rechnung hängt weniger von Glück ab, wenn Leerstand in der Region selten ist.
Nicht nur München
München ist der Maßstab für Nachfrage, aber selten der Ort für eine cashflow-positive Rechnung: Die Kaufpreise sind so hoch, dass die Miete die Rate kaum trägt. Deshalb kaufen wir sanierte Bestandswohnungen in bayerischen Städten und Landkreisen mit Zuzug, in denen der Einstiegspreis zur Miete passt. Bestand hat den besseren Einstiegspreis, saniert heißt kein Sanierungsstau. Welche Orte das konkret sind, zeigen wir im Konzept-Termin an echten Wohnungen.
Und deutschlandweit?
Wir betreuen Polizeibeamte von Bund und Land in ganz Deutschland, und wir kaufen auch außerhalb Bayerns, wenn die Zahlen stimmen. Die Wohnung muss nicht in deiner Nähe liegen: Du wohnst nicht darin, du musst sie nicht verwalten, und bei einer Versetzung ändert sich nichts. Entscheidend sind Zuzug, Leerstand, Kaufpreis und Miete am Standort, nicht die Entfernung zu deiner Dienststelle.
Quellen
- Bayerisches Landesamt für Statistik: Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2044 (Pressemitteilung 2026)
- empirica: CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 (Stichtag 31.12.2024)