Cashflow-positiv: Was heißt das bei einer vermieteten Wohnung?
Cashflow-positiv heißt: Die Wohnung zahlt sich jeden Monat selbst. Kaltmiete und Steuervorteil sind zusammen höher als Kreditrate, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage und Verwaltung. Am Monatsende bleibt ein Plus auf deinem Konto, statt dass du zuschießt.
Die Rechnung in fünf Zeilen
| Zeile | Was gemeint ist |
|---|---|
| + Kaltmiete | Die Miete ohne Nebenkosten, die der Mieter monatlich überweist. |
| + Steuervorteil | Die Lohnsteuer, die du wegen Abschreibung, Zinsen und Kosten weniger zahlst, umgerechnet auf den Monat. |
| − Kreditrate | Zins und Tilgung an die Bank. Die Tilgung baut dein Vermögen auf, kostet aber Liquidität. |
| − Hausgeld und Rücklage | Der Teil des Hausgelds, den du nicht auf den Mieter umlegen kannst, plus Instandhaltungsrücklage. |
| − Verwaltung | Die Mietverwaltung, die sich um Mieter, Abrechnungen und Handwerker kümmert. |
| = Überschuss | Ist das Ergebnis null oder größer, ist die Wohnung cashflow-positiv. |
Warum der Steuervorteil dazugehört
Manche rechnen nur Miete gegen Rate und kommen auf ein Minus. Das ist unvollständig. Der Steuervorteil ist Geld, das real auf deinem Konto ankommt: monatlich über einen Lohnsteuerfreibetrag, den das Finanzamt auf Antrag einträgt, oder einmal im Jahr über die Steuererklärung. Er entsteht, weil Abschreibung, Zinsen und Kosten als Werbungskosten dein zu versteuerndes Einkommen senken. Für Polizeibeamte mit sicherem Einkommen und einem soliden Steuersatz ist er oft der Baustein, der die Rechnung ins Plus dreht. Wie hoch er bei dir ausfällt, zeigt unser Ratgeber zur Lohnsteuer nach Besoldungsgruppe.
Was cashflow-positiv nicht heißt
- Es ist kein garantierter Gewinn. Miete, Zins und Kosten können sich ändern.
- Es heißt nicht, dass die Wohnung ohne Rücklagen auskommt. Mieterwechsel und Reparaturen brauchen Puffer.
- Es heißt nicht, dass du sofort reich wirst. Das Vermögen entsteht über die Tilgung und über zehn Jahre und mehr.
Woran du eine ehrliche Rechnung erkennst
Eine seriöse Berechnung nutzt die tatsächliche Miete aus dem Mietvertrag, nicht eine Wunschmiete. Sie setzt Hausgeld, Rücklage und Verwaltung vollständig an, plant Leerstand ein und zeigt, was nach Ablauf der Zinsbindung passiert. Sie weist den Steuervorteil mit deiner Besoldung aus, nicht mit einem Durchschnitt. Und sie zeigt Jahr für Jahr, wie Restschuld und Überschuss sich entwickeln. Fehlt eine dieser Zeilen, frag nach.
Und bei FinanzPolizisten?
Alle Objekte, die wir dir zeigen, sind so gerechnet, dass am Monatsende etwas übrig bleibt und nicht du draufzahlst. Die Berechnung bekommst du im Konzept-Termin an einer echten Wohnung mit deinen Zahlen, nicht mit Beispielwerten. Verwaltung und Rücklage sind in der Rechnung enthalten, weil wir die Verwaltung nach dem Kauf übernehmen.