Bestandswohnung oder Neubau als Kapitalanlage?
Für die Rechnung eines Polizeibeamten ist eine sanierte Bestandswohnung meist die bessere Kapitalanlage: niedrigerer Kaufpreis je Quadratmeter, höhere Mietrendite und damit eher cashflow-positiv. Ein Neubau punktet mit höherer Abschreibung und wenig Instandhaltung, kostet aber deutlich mehr. Was besser passt, entscheidet die Rechnung, nicht das Baujahr.
Der Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Sanierte Bestandswohnung | Neubau |
|---|---|---|
| Kaufpreis je m² | Niedriger, besserer Einstieg | Höher, oft deutlich |
| Mietrendite | Meist höher, weil der Preis niedriger ist | Meist niedriger |
| Abschreibung (AfA) | 2 % im Jahr bei Baujahr ab 1925 | 3 % linear; bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 wahlweise 5 % degressiv; unter Bedingungen zusätzlich Sonderabschreibung |
| Instandhaltung | Abhängig vom Sanierungsstand, deshalb saniert kaufen | Gering in den ersten Jahren, Gewährleistung |
| Fertigstellung | Sofort vermietet oder vermietbar | Bauzeit, Bauträgerrisiko, Miete erst nach Übergabe |
| Lage | Oft gewachsene, innenstadtnahe Lagen | Oft Stadtrand oder Neubaugebiet |
| Energie | Nach Sanierung solide, Energieausweis prüfen | Sehr gut |
Warum sanierter Bestand für Beamte oft die bessere Rechnung ist
Der Kaufpreis bestimmt die Kreditrate, die Miete bestimmt die Einnahme. Beim Bestand ist das Verhältnis aus beidem meist günstiger, deshalb ist die Wohnung eher cashflow-positiv. Die höhere Abschreibung des Neubaus gleicht den höheren Preis in der Regel nicht aus: 3 % von einem hohen Preis bringen zwar mehr Steuervorteil, aber die Rate steigt stärker als der Vorteil. Und Bestand hat einen Vorteil, den keine Tabelle zeigt: Die Wohnung ist da, vermietet, mit Mietvertrag und Zahlungshistorie. Du kaufst Zahlen, keine Versprechen.
Wann ein Neubau passt
Ein Neubau kann passen, wenn du einen hohen Steuersatz hast, die Sonderabschreibung nutzen kannst und die höhere Rate bewusst trägst, etwa weil du mehr Eigenkapital einsetzt. Auch wer die ersten Jahre keinerlei Instandhaltung will, ist beim Neubau richtig. Für die Standardrechnung eines Beamten mit A7 bis A11 ohne Eigenkapital ist der Preisunterschied aber meist zu groß.
Worauf du beim Bestand achten musst
- Sanierungsstand: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bad. Was wann gemacht wurde, gehört in die Unterlagen.
- Eigentümergemeinschaft: Höhe der Rücklage, Protokolle der letzten Versammlungen, geplante Maßnahmen.
- Mietvertrag: Miethöhe, Laufzeit, Zahlungshistorie, Kaution.
- Energieausweis: Verbrauch und Baujahr der Heizung, mögliche Pflichten in den nächsten Jahren.
- Lage und Leerstand: Wo Menschen hinziehen und kaum Wohnungen leer stehen, ist die Neuvermietung einfach. Mehr dazu in Warum Bayern?
Was wir kaufen
Wir setzen auf sanierte Bestandswohnungen, teils mit Neubaustandard, deutschlandweit mit Schwerpunkt Bayern. Jede Wohnung wird cashflow-positiv gerechnet, bevor wir sie dir zeigen, mit Verwaltung und Rücklage in der Rechnung. Welche Wohnung zu dir passt, zeigen wir im Konzept-Termin mit echten Zahlen.
Quellen
- § 7 EStG Absetzung für Abnutzung (Abs. 4 lineare AfA, Abs. 5a degressive AfA für Wohngebäude)
- § 7b EStG Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau