Lohnt sich eine Kapitalanlage-Immobilie für Polizisten?
Eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt sich für Polizeibeamte meist dann, wenn drei Dinge zusammenkommen: ein sicheres Einkommen, das die Bank gern finanziert, eine Wohnung, deren Miete und Steuervorteil die laufenden Kosten tragen, und die Bereitschaft, sie mindestens zehn Jahre zu halten. Dann arbeitet die Wohnung für dich, während du im Dienst bist.
Warum Polizeibeamte bei Banken gute Karten haben
Banken lieben planbare Einnahmen. Als Beamter auf Lebenszeit hast du ein Einkommen, das nicht von Auftragslage oder Kündigungsschutz abhängt, eine Besoldung, die mit Stufen und Besoldungsrunden steigt, und einen Pensionsanspruch. Deshalb bekommen Polizeibeamte in der Regel günstigere Zinsen und höhere Beleihungen als Angestellte mit gleichem Einkommen. In vielen Fällen ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Genau diese Bonität nutzen die wenigsten: Sie zahlen Monat für Monat Lohnsteuer und Miete, statt Vermögen aufzubauen.
So entsteht der Steuervorteil
Eine vermietete Wohnung ist steuerlich eine Einkunftsquelle. Der Miete stehen Werbungskosten gegenüber: die Abschreibung auf das Gebäude (2 % im Jahr bei Bestandsgebäuden ab Baujahr 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023), die Zinsen für das Darlehen, Verwaltung, Instandhaltung und Fahrten zur Wohnung. Sind die Werbungskosten höher als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er mindert dein zu versteuerndes Einkommen mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz. Das Ergebnis kommt als Erstattung mit der Steuererklärung oder monatlich über einen Lohnsteuerfreibetrag. Die Tilgung ist dabei keine Ausgabe, sondern dein Vermögensaufbau.
Cashflow-positiv: die Rechnung, die zählen muss
Entscheidend ist nicht, wie viel Steuer du sparst, sondern ob am Monatsende etwas übrig bleibt. Miete plus Steuervorteil müssen Kreditrate, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage und Verwaltung decken. Dann ist die Wohnung cashflow-positiv und belastet dein Konto nicht. Wie diese Rechnung im Detail aussieht, erklären wir in Cashflow-positiv: Was heißt das bei einer vermieteten Wohnung?
Nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen
Verkaufst du eine vermietete Wohnung aus dem Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist wäre er als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Die Miete bleibt in beiden Fällen steuerpflichtig. Deshalb rechnen wir mit einem Horizont von mindestens zehn Jahren, und deshalb gibt es bei uns keine Mindestlaufzeit, aber eine klare Empfehlung.
Die Risiken, ehrlich benannt
- Mietausfall und Leerstand: Zieht ein Mieter aus oder zahlt nicht, trägst du die Rate weiter. Bei unseren Objekten gibt es dafür eine Absicherung, die dich zehn Jahre lang schützt; die Neuvermietung ist ohnehin unsere Aufgabe.
- Zinsänderung: Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins höher liegen. Rechne von Anfang an mit Puffer und tilge.
- Instandhaltung: Eine Eigentümergemeinschaft kann Sonderumlagen beschließen. Eine gesunde Rücklage und ein sanierter Zustand senken das Risiko.
- Wertentwicklung: Niemand garantiert steigende Preise. Der Cashflow muss ohne Wertsteigerung aufgehen; die Wertsteigerung ist Bonus.
- Gesetze: Steuerregeln können sich ändern. Die Grundlogik von Werbungskosten und Abschreibung besteht seit Jahrzehnten.
Für wen es nicht passt
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist nichts für dich, wenn du in den nächsten Jahren jeden Euro für ein eigenes Haus brauchst, wenn du das Darlehen nicht zehn Jahre tragen willst oder wenn du eine Wohnung suchst, um selbst darin zu wohnen. Als Beamter auf Widerruf lohnt es sich meist erst ab der Ernennung zum Beamten auf Probe, weil die Bank ein festes Amt sehen will. Wer versetzt wird, hat dagegen kein Problem: Die Wohnung ist eine Kapitalanlage, du wohnst nicht darin.
So läuft es mit uns
Wir haben unseren Ablauf auf Schichtdienst und wenig Zeit zugeschnitten: ein kurzes Telefonat, ein Konzept-Termin mit Beispielrechnung an einer echten Wohnung, eine Woche Bedenkzeit, Finanzierung über unabhängige Finanzierungsexperten, Reservierung ohne Gebühr, Besichtigung und Notar. Danach übernehmen wir Vermietung, Verwaltung, Mieterwechsel, Abrechnungen und Instandhaltung. Die Wohnung siehst du zweimal: beim Kauf und beim Verkauf.
Quellen
- § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- § 7 EStG Absetzung für Abnutzung (Abs. 4: 2 % und 3 % bei Wohngebäuden)
- § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte (Zehnjahresfrist)